O que é o distrato imobiliário e quando ele é possível
O distrato imóvel na planta é o cancelamento do contrato de compra de um imóvel ainda em construção. Portanto, quando o comprador não consegue mais honrar as parcelas ou simplesmente desiste do negócio, ele pode exercer o direito ao distrato — e tem direito à devolução de parte dos valores pagos.
Além disso, o distrato também é possível quando a construtora descumpre obrigações contratuais — como atraso excessivo na entrega ou mudança nas especificações do imóvel. Nesse caso, o comprador pode pedir o distrato sem qualquer penalidade e ainda reclamar indenização pelos prejuízos sofridos.
| 💡 O distrato imobiliário é regulado pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Ela define os percentuais máximos que a construtora pode reter e garante prazos mínimos para a devolução dos valores pagos. |
Quanto a construtora pode reter no distrato
A Lei 13.786/2018 define claramente os percentuais máximos de retenção pela construtora:
- Incorporações registradas com patrimônio de afetação: retenção máxima de 25% dos valores pagos pelo comprador
- Incorporações sem patrimônio de afetação: retenção máxima de 50% dos valores pagos
- O saldo restante deve ser devolvido em até 30 dias após o habite-se do imóvel
Por exemplo, se você pagou R$100.000 em parcelas e o imóvel tem patrimônio de afetação, a construtora pode reter no máximo R$25.000 — devolvendo R$75.000. Portanto, qualquer retenção acima desses limites é ilegal e pode ser contestada na Justiça.
| ⚠️ Atenção: o prazo para a devolução dos valores no distrato é de até 180 dias do distrato (sem afetação) ou 30 dias após o habite-se (com afetação). Se a construtora não pagar nesse prazo, são devidos juros e correção monetária sobre o atraso. |
Distrato por culpa da construtora: o comprador não paga nada
Quando o distrato é motivado por descumprimento da construtora — como atraso superior ao prazo de tolerância de 180 dias —, as regras mudam completamente. Nesse caso, o comprador tem direito à devolução integral de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente, mais multa contratual e, dependendo do caso, indenização por danos.
Além disso, o comprador pode pedir indenização pelo aluguel pago durante o período de atraso — se precisou morar em outro imóvel enquanto esperava a entrega. Dessa forma, o distrato por culpa da construtora pode resultar em valores significativos de reparação.
Como fazer o distrato na prática
Primeiramente, verifique o seu contrato e identifique o tipo de incorporação (com ou sem patrimônio de afetação). Em seguida, notifique a construtora por escrito sobre o seu desejo de distrato e solicite o cálculo dos valores devolvidos. Além disso, compare o valor que a construtora propõe com o máximo legal — pois muitas construtoras tentam reter mais do que a lei permite.
Se a construtora se recusar a fazer o distrato ou propuser valores abaixo do mínimo legal, o caminho é a ação judicial. Nesses casos, é possível pedir tutela de urgência para obrigar a construtora a devolver os valores rapidamente.
Contrato de gaveta: o distrato é possível
O contrato de gaveta é aquele feito entre o comprador e o vendedor sem passar pelo cartório ou pela construtora. Apesar de ser informal, ele tem validade jurídica e pode ser usado para pedir o distrato. No entanto, o processo é mais complexo — especialmente se o financiamento ainda estiver no nome do vendedor original.
Portanto, se você comprou um imóvel na planta por contrato de gaveta e quer fazer o distrato, é fundamental consultar um advogado imobiliário antes de qualquer comunicação com a construtora ou com o vendedor.
Perguntas Frequentes sobre distrato imóvel na planta
Posso fazer o distrato se ainda estou em dia com as parcelas?
Sim. O comprador pode pedir o distrato a qualquer momento, mesmo estando em dia com os pagamentos. A multa de rescisão se aplica ao comprador que desiste voluntariamente — não ao que desiste por inadimplência da construtora. A decisão de distrato é um direito, não uma punição.
A construtora pode negar o distrato?
Não pode negar o direito ao distrato — ele é garantido por lei. No entanto, pode contestar os valores e os percentuais de retenção. Se houver divergência, a solução é judicial. Não aceite propostas abaixo do mínimo legal sem antes consultar um advogado.
O que é patrimônio de afetação e como saber se meu imóvel tem
Patrimônio de afetação é um mecanismo legal pelo qual a construtora separa o patrimônio do empreendimento do restante de seus bens — protegendo os compradores em caso de falência. Para saber se seu imóvel tem, verifique o contrato ou peça à construtora a certidão do registro no Cartório de Imóveis.
Construtora faliu: o que acontece com o meu dinheiro?
Se o imóvel tem patrimônio de afetação, os compradores têm preferência sobre os credores gerais da construtora. Além disso, eles podem optar por continuar o empreendimento por conta própria ou vender as unidades para recuperar o investimento. Um advogado especializado é essencial nessa situação.
Posso vender meu imóvel na planta antes da entrega?
Sim. A cessão de direitos de compra é permitida e pode ser feita com ou sem anuência da construtora, dependendo do que consta no contrato. Em vez de fazer o distrato com perda de valores, a cessão pode ser mais vantajosa — pois você transfere o contrato para outra pessoa pelo valor de mercado.
O distrato afeta meu financiamento bancário?
Sim. Se o imóvel tem financiamento bancário embutido, o distrato precisa envolver o banco também. Nesse caso, o processo é mais complexo e pode envolver a quitação antecipada do financiamento com o dinheiro devolvido pela construtora. Consulte um advogado imobiliário para não ter surpresas.
Fale com um Advogado Especialista
No escritório Urbano Ribeiro Advogados Associados, temos um histórico de êxito em demandas nas diversas áreas de atuação. Se você chegou até aqui, é fundamental contar com um advogado de confiança para garantir que o seu direito seja alcançado. Estamos à disposição para ajudá-lo!
Para tirar suas dúvidas ou discutir suas demandas, entre em contato conosco pelo WhatsApp. Além disso, convidamos você a visitar nosso blog jurídico, onde abordamos uma ampla variedade de temas relevantes.
