O direito de preferência do locatário — existe ou não existe no leilão?
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) garante ao locatário o direito de preferência na aquisição do imóvel locado — em igualdade de condições com terceiros. No entanto, a aplicação desse direito em leilões judiciais e extrajudiciais gera discussão jurídica intensa. A posição majoritária do STJ é de que o direito de preferência do locatário não se aplica em leilões judiciais — pois a venda é forçada, e não voluntária. Portanto, o inquilino não pode bloquear o leilão judicial invocando a preferência.
Em vendas extrajudiciais diretas (como as vendas diretas da Caixa, que não são leilão propriamente dito), o cenário é diferente: o locatário pode ter direito de preferência se o contrato estiver registrado na matrícula e se for notificado da intenção de venda.
| 💡 O artigo 27 da Lei 8.245/1991 garante ao locatário o direito de preferência na alienação do imóvel. No entanto, o STJ entende que essa preferência se aplica a alienações voluntárias — não a vendas judiciais forçadas (leilões de execução). Portanto, em leilões judiciais, o inquilino não tem preferência. Em leilões extrajudiciais ou vendas diretas, a preferência pode existir se o contrato estiver averbado na matrícula. |
O que acontece com o contrato de locação quando o imóvel é arrematado
Se o contrato de locação está registrado na matrícula do imóvel e prevê cláusula de vigência em caso de alienação: o arrematante deve respeitar o contrato até o término, e o inquilino tem direito de permanecer. Se o contrato não está registrado: o arrematante pode denunciar a locação e pedir a desocupação, com prazo de 90 dias para o inquilino sair.
| ⚠️ Se você é inquilino e soube que o imóvel onde mora vai a leilão, verifique imediatamente se seu contrato está registrado na matrícula. Se não está, seus direitos são limitados — e você pode ser obrigado a desocupar em 90 dias após a arrematação. Se está registrado com cláusula de vigência, você pode permanecer até o fim do contrato. Em ambos os casos, consulte advogado para entender seus direitos específicos. |
Perguntas frequentes sobre direitos do inquilino no leilão de imóvel
O inquilino tem direito de preferência na compra de imóvel em leilão judicial?
Não — o STJ entende que o direito de preferência do locatário (artigo 27 da Lei 8.245/1991) não se aplica a vendas judiciais forçadas. Portanto, em leilões judiciais de execução, o inquilino não pode exercer a preferência nem impedir a arrematação por terceiro.
O arrematante pode expulsar o inquilino que mora no imóvel leiloado?
Depende do contrato. Se o contrato de locação está registrado na matrícula com cláusula de vigência em caso de alienação: não — o inquilino tem direito de permanecer até o fim do contrato. Se não está registrado: sim — o arrematante pode denunciar a locação e pedir desocupação em 90 dias.
O inquilino pode participar do leilão e arrematar o imóvel onde mora?
Sim — qualquer pessoa pode participar do leilão, incluindo o inquilino. Se o inquilino vencer o lance, arremata o imóvel normalmente. Não há impedimento legal para que o locatário participe do leilão do imóvel que ocupa.
Vai participar de leilão ou precisa resolver problema com imóvel arrematado? Fale agora
O escritório Urbano Ribeiro Advogados Associados, em Mogi das Cruzes – SP, atua em leilões de imóveis: assessoria completa para arrematantes (due diligence, edital, registro, imissão na posse) e defesa de devedores (nulidade, embargos, bem de família). Análise gratuita do seu caso.
📲 Fale agora pelo WhatsApp — análise gratuita, sem compromisso.
📖 Mais orientações no nosso blog jurídico — atualizado em 2026.
