O documento que transforma o lance vencedor em propriedade registrada
A carta de arrematação é o título judicial que formaliza a transferência da propriedade do imóvel arrematado em leilão judicial. Ela é expedida pelo juiz após a confirmação do arremate e o pagamento integral do preço. Sem a carta de arrematação registrada no cartório de registro de imóveis, o arrematante não é oficialmente proprietário — mesmo tendo pago o lance completo. Portanto, a obtenção e o registro da carta são as etapas finais e indispensáveis do processo de compra em leilão.
Em leilões extrajudiciais (como os da Caixa e de outros bancos), o documento equivalente é a escritura pública de compra e venda — lavrada no tabelionato de notas e depois registrada no cartório de registro de imóveis. O efeito é o mesmo: a transferência formal da propriedade para o nome do arrematante.
| 💡 A carta de arrematação deve conter: descrição completa do imóvel conforme a matrícula, identificação do arrematante, valor do arremate, data do leilão e do pagamento, e assinatura do juiz. Após a expedição, o arrematante tem prazo de 30 dias para registrá-la no cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem — pagando o ITBI à prefeitura e os emolumentos do cartório. |
Os custos do registro que o arrematante deve calcular antes do lance
O registro da carta de arrematação envolve custos que devem ser incluídos no cálculo total do investimento: ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) de 2% a 3% sobre o valor venal do imóvel, emolumentos do cartório de registro de 1% a 2% conforme a tabela estadual, e eventuais custas de expedição da carta no tribunal.
| ⚠️ O ITBI nos leilões judiciais pode ser calculado sobre o valor da arrematação — e não sobre o valor venal do imóvel — o que gera economia significativa quando o lance foi inferior ao valor venal. No entanto, algumas prefeituras insistem em cobrar sobre o valor venal. O advogado pode contestar essa cobrança e garantir que o ITBI incida sobre o menor valor legalmente aplicável. |
Perguntas frequentes sobre carta de arrematação
O que é a carta de arrematação e quem a expede?
É o título judicial expedido pelo juiz que transfere a propriedade do imóvel arrematado em leilão judicial para o arrematante. Ela substitui a escritura pública de compra e venda — e deve ser registrada no cartório de registro de imóveis para que a transferência produza efeitos legais perante terceiros.
Quanto tempo leva para receber a carta de arrematação após o leilão?
O prazo varia conforme o tribunal e a comarca — em média de 30 a 90 dias após o pagamento integral do lance e a confirmação judicial do arremate. Se houver embargos à arrematação, a carta só é expedida após o julgamento — o que pode levar meses adicionais.
O ITBI de imóvel de leilão é calculado sobre o valor do lance ou o valor venal?
Para leilões judiciais, a jurisprudência dominante entende que o ITBI deve incidir sobre o valor da arrematação — quando inferior ao valor venal. No entanto, a prática varia entre prefeituras. O advogado pode contestar a cobrança sobre o valor venal e obter economia de milhares de reais.
Posso vender o imóvel antes de registrar a carta de arrematação?
Não é recomendável. Sem o registro, você não é oficialmente proprietário — e não pode transferir o que formalmente não é seu. A venda antes do registro gera insegurança jurídica para o comprador. Registre primeiro, depois venda.
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